Pentru ca o vânzare imobiliară să fie considerată validă în România anului 2026, simplul acord verbal între părți nu este suficient, fiind obligatorie respectarea normelor imperative stabilite de Codul Civil (Legea nr. 287/2009). Potrivit acestui act normativ, orice transfer de proprietate asupra unui imobil trebuie încheiat exclusiv în formă autentică, în fața unui notar public. Pregătirea dosarului cu acte necesită o rigoare deosebită, deoarece lipsa oricărui document necesar poate duce la blocarea sau chiar la anularea procedurii de înstrăinare.

Prima etapă fundamentală în acest proces este identificarea corectă a bunului imobil. În conformitate cu prevederile Legii nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, nicio locuință nu poate fi vândută fără a deține o documentație cadastrală actualizată. Acest demers este obligatoriu pentru înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară, garantând astfel siguranța circuitului civil.

Dosarul complet necesar pentru tranzacție trebuie să cuprindă următoarele elemente:

• Extrasul de carte funciară pentru autentificare: Reprezintă un document indispensabil care prezintă situația juridică la zi a imobilului (numele proprietarului, suprafața exactă și eventualele sarcini, precum ipotecile). Actul este solicitat direct de către notar și are o perioadă de valabilitate limitată.
• Documentația cadastrală: Aceasta include planul tehnic oficial al proprietății și este vitală pentru identificarea corectă a acesteia în registrele statului.
• Certificatul fiscal: Documentul este eliberat de primăria pe raza căreia se află imobilul și atestă faptul că proprietarul nu are restanțe la plata impozitelor pe clădire sau teren. Legea interzice transferul proprietății în cazul în care există datorii neachitate către bugetul local.
• Actele de identitate: Sunt necesare documentele de identitate valabile pentru toți coproprietarii imobilului respectiv.
• Certificatul de performanță energetică: Acest act are rolul de a informa cumpărătorul cu privire la consumul de energie al locuinței și este obligatoriu să fie menționat în textul contractului final.
• Autorizații de construire și certificate de edificare: Acestea sunt esențiale în special pentru case sau pentru imobilele care au trecut prin procese de extindere, demonstrând respectarea legislației urbanistice.

Pe lângă documentația tehnică, vânzarea unei locuințe atrage și o serie de obligații financiare către stat, reglementate de Codul Fiscal (Legea nr. 227/2015). Articolul 111 din acest cod stabilește modul în care se calculează impozitul pe transferul proprietăților imobiliare. Această taxă cade în sarcina vânzătorului și este reținută direct de către notar în momentul în care se semnează actul de vânzare-cumpărare. De asemenea, pentru a proba achitarea tuturor datoriilor legate de clădire, este obligatorie prezentarea certificatului fiscal eliberat de Direcția de Taxe și Impozite Locale.

Transparența privind costurile de întreținere este asigurată prin Certificatul de performanță energetică, document reglementat de Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor. Actul normativ impune vânzătorului obligația de a preda acest document cumpărătorului, oferind o clasificare a imobilului în funcție de consumul energetic.

În cazul construcțiilor noi sau al caselor pe pământ, notarul poate solicita și autorizația de construire, alături de procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Aceste documente atestă respectarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, oferind cumpărătorului garanția că imobilul a fost ridicat legal, cu respectarea planurilor urbanistice aprobate.

Nota redacției Playtech – Acest material are caracter informativ, nu substituie consultanța juridică. Pentru situații concrete, recomandăm consultarea unui avocat sau consilier juridic specializat.

Disclaimer: Informațiile prezentate în acest articol sunt preluate din surse publice iar la redactarea textului s-a utilizat inteligența artificială. În cazul în care sesizați erori sau neconcordanțe, vă rugăm să ne scrieți la [email protected]