Lege: Stop vinderii României prin notariat! Terenurile agricole situate în extravilan nu se mai vând ca înainte. Vezi cine are drept de preemţiune

Au fost modificate condiţiile de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, ceea ce până acum a dus la înstrăinarea unei bune părți din teritoriul național, iar România s-a tot lăsat cucerită prin notariat.

În Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 741 din data de 14 august 2020 a fost publicată Legea nr. 175/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării–cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului („Legea nr. 175/2020”), act normativ ce urmează să intre în vigoare la 60 de zile de la data publicării sale în Monitorul Oficial – aşadar, la data de 12 octombrie 2020, potrivit Hotnews. Noua reglementare instituie noi limitări și condiții pentru înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan, extinzând considerabil sfera titularilor dreptului de preempțiune. Totodată, Legea nr. 175/2020 înăsprește sancțiunea aplicabilă înstrăinărilor terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea procedurii de preempțiune sau fără obținerea avizelor necesare: nulitatea absolută a contractelor de vânzare încheiate cu nerespectarea legii, respectiv amendă contravențională al cărei cuantum majorat poate varia între 100.000 și 200.000 lei. Legea nr. 175/2020 extinde sfera titularilor dreptului de preempțiune la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan, instituind 7 (șapte) categorii de preemptori: (i) rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv, alături de coproprietari, (ii) proprietarii investițiilor agricole asupra terenurilor agricole, precum și arendașii, (iii) proprietarii și arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării, (iv) tinerii fermieri, (v) unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, precum și instituțiile de învățământ cu profil agricol, (vi) persoanele fizice cu domiciliul/reședința în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul supus vânzării sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine și (vii) statul. Totodată, noua reglementare stabilește o ordine de prioritate la cumpărare a preemptorilor din aceeași categorie, precum și anumite condiții pe care unii titulari ai dreptului de preempțiune trebuie să le îndeplinească; de exemplu, pentru a putea exercita dreptul de preempțiune, anumite categorii de preemptori trebuie să aibă domiciliul/sediul social înregistrat pe teritoriul României pentru a perioadă minimă de timp (e.g. 5 ani pentru arendași persoane fizice, respectiv pentru asociații/acționarii arendașului persoană juridică sau (1) an în cazul tinerilor fermieri). În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul în termenul legal, Legea nr. 175/2020 stabilește o serie de condiții privind achiziționarea terenurilor agricole situate în extravilan pentru persoanele fizice și persoanele juridice – alții decât titularii dreptului de preempțiune. Astfel, atât în cazul persoanelor fizice, cât și în cazul persoanelor juridice acestea trebuie (i) să aibă domiciliul/reședința/sediul social/sediul secundar în România, stabilit cu cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare, (ii) să fi desfășurat activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare, (iii) să fie înregistrate la autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare, pentru persoanele fizice, respectiv, să facă dovada că minimum 75% din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali anterior ofertei de vânzare reprezintă venit din activități agricole, pentru persoanele juridice.
În plus, în cazul acestora din urmă, trebuie îndeplinite și următoarele condiții: (i) asociatul/acționarul care deține controlul societății să aibă domiciliul în România de cel puțin 5 ani (anterior ofertei de vânzare) și (ii) în cazul în care acționariatul este format din persoane juridice, asociații/acționarii persoane fizice care dețin controlul acelor societăți să aibă domiciliul în România de cel puțin 5 ani.
În cazul neexercitării dreptului de preempțiune și dacă nicio altă persoană fizică sau juridică care îndeplinește condițiile menționate mai sus nu își manifestă intenția de a cumpăra în termenul prevăzut de lege, înstrăinarea se va putea face în mod liber către orice persoană fizică sau juridică.
Potrivit Legii nr. 175/2020, înstrăinarea prin vânzare a unui teren agricol situat în extravilan înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărarea sa de către vânzător este condiționată de plata de către vânzător a unui impozit de 80% din suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă. Același impozit de 80% este aplicabil și în cazul înstrăinării directe sau indirecte a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora.
Nerespectarea obligațiilor de plată a impozitului atrage nulitatea absolută a vânzării.